Більшості з нас зазвичай жити по сусідству разом з іншими людьми. В історії нашої країни довгі роки було розкішшю вважати якось інакше. Багато хто ще пам'ятає, що таке комуналки, малосімейки, гуртожитки… І є ті, хто там живе і зараз. В умовах економічної нестабільності, низьких зарплат у Росії квартира стала чимось більше, ніж просто житлом.

Чи є альтернативи та й навіщо? Проживаючи у багатоквартирному будинку ми оточені комунальними службами, розвиненою міською інфраструктурою, багатолюдністю, вулицями, шумом, автомобілями та міською метушнею… Навколо нас магазини, кафе, аптеки, дискотеки, торгові центри… А поїздки за місто можна зробити у вихідні, чи у відпустку – На пару тижнів.

Урбанізація зробила свою справу. Так, що казати, багато хто почувається некомфортно перебуваючи поза мегаполісом, і якщо вирішуються на розширення житла або придбання більш престижної нерухомості, купують більш просторі квартири в місті, а не котеджі.

Чому квартири в Москві такі дорогі?

На думку більшості росіян, квартири у Москві коштують дорого. Станом на 2018 р. середнє житло у столиці коштує 165.000 руб за квадратний метр. Це у 2-3 рази дорожче, ніж коштує метр у своєму будинку з ділянкою у Підмосков'ї. І люди все одно купують квартири. Чому так відбувається? Спробуємо розібратися.

1. У місті «все під рукою»

І справді, навіщо кудись їхати, якщо все у кроковій доступності? Ось тобі і метро, ​​і зупинка, і поліклініка, і школа, і кафе.

Але й сучасні котеджні селища побудовані з розвиненою власною інфраструктурою.Тут також все є в кроковій доступності, ну хіба що, крім метро.

2. У квартирі є все, що потрібно для життя

Вважається, що квартира має найбільш сприятливі умови для проживання: централізоване опалення, вода, електрика, каналізація, ліфт, вбудована утилізація відходів для сміття.

Дивно, але і все це є в селищах, побудованих для постійного проживання (ПМЖ). Можливо, у людей склалося уявлення, що за містом немає комунікацій, саме через досвід дачного проживання. Адже більшість дач не мають достатнього рівня оснащення зручностями. Крім електрики тут, як правило, все сумно: вода-колодязь, туалет на вулиці, будинок опалюється від приїзду до приїзду по кілька годин, не кажучи вже про кабельне телебачення та інтернет.

3. Квартира ближче до роботи

Факт, звісно, ​​очевидний, але в Москві спірний і ось чому. Більшість москвичів вважають за краще добиратися на роботу на своєму автомобілі, незважаючи на близькість метро та зупинок громадського транспорту.

Якщо відкрити Яндекс пробки у будь-який будній день стає очевидним, що всі пробки збираються саме в центрі міста. Відповідно, найбільші тимчасові втрати для мешканців пов'язані саме з переміщенням містом, а не за ним.

До того ж дається взнаки тотальна перевантаженість мегаполісу та щільна забудова будинків, відсутність паркувальних місць у дворах, незліченні шлагбауми та вічний ремонт доріг — все це веде до втрат часу міських жителів.

До речі, однією з причин великої популярності котеджних селищ на Новоризькому та Київському шосе останніми роками стала саме їхня хороша транспортна доступність.Завдяки реконструкції та розширенню цих магістралей майже до ширини МКАД, нових розв'язок, відсутності світлофорів, жителі цих селищ можуть дістатися центру Москви нітрохи не довше проживають у місті.

4. Соціальні чинники

Скажімо прямо, багатьом просто звично жити в рідній панельці в хорошому районі. Причини можуть бути різні: люди звикають до певного району, обростають зв'язками, дружні сусіди, спогади, «минув дитинство» тощо. Такі люди якщо й переїдуть, то до сусіднього будинку чи цього ж району.

За статистикою, зараз лише невеликий відсоток москвичів, хто хоче мати своє заміське житло у вигляді окремого котеджу або таунхауса. І вони давно або щось купили або перебувають в активній фазі пошуку варіантів на ринку.

Їх бажання перебратися ближче до природи часто буває настільки сильним, що вони залишають свої комфортні міські апартаменти (навіть у центрі міста) і переїжджають за МКАД.

Бажання відчувати себе вільно і незалежно, мати свій власний будинок – це також частина характеру людини. Купивши заміську ділянку, покупець зазвичай вже готовий і психологічно і емоційно до можливих труднощів і виходу із «зони комфорту», ​​готовий до того, що будівництво та оздоблення будинку теж вимагатиме грошей та часу.

5. Багатоквартирний будинок не треба обслуговувати, ремонтувати самому

Справді, обслуговуванням міських будинків займаються різноманітні служби ЖКГ та керуючі компанії.

Але й у більшості організованих котеджних селищ також є такі служби. З одним винятком: якщо це окремий котедж, то ви відповідаєте за нього та ділянку самі.

Витратно? Але, давайте будемо чесними – тут ви платите за свій будинок, а у разі квартири – платіть у «загальний котел» (буває і за сусідів) за будівлю, яка вам не належить.

Якщо все так, то чому тоді квартири коштують дорожче, ніж удома? Може бути причиною тому є більш високі витрати забудовників на землю і будівництво? Порахуємо.

6. Будівництво багатоквартирного будинку коштує дорожче

За сумою витрат на будівництво, звичайно, це так. Це десятки тисяч квадратних метрів бетону, тонни цегли, сотні робітників, яким потрібно платити зарплату, спецтехніка… Проте слід врахувати, що й розраховані такі будинки на десятки і навіть сотні сімей. Тому найлогічніше розрахунок порівнювати за площею.

За даними РБК, у середньому собівартість будівництва житла у Москві та області становить від 28 тис. до 35 тис. руб за 1 кв. м.
У даному випадку йдеться про витрати на будівельно-монтажні роботи та матеріали. Якщо до цього додати витрати девелопера на управління проекту, підведення мереж та всю соціальну інфраструктуру, собівартість збільшиться вдвічі та становитиме близько 55 тис. грн. руб.

Собівартість будівництва котеджу із цегли або блоків площею 100 кв. м у Підмосков'ї становить від 25 тис. руб за 1 кв. м. Реально ж, з урахуванням якісного оздоблення, благоустрою прибудинкової території, підключення до мереж, ця цифра становитиме щонайменше 30 тис. руб за м2. Додамо сюди вартість ділянки в котеджному селищі з власною інфраструктурою з усіма комунікаціями, нехай це будуть стандартні 6 соток: у найближчому Підмосков'ї це коштуватиме не менше 3 млн. грн. руб.

Усього ми отримаємо 60 тис. руб за метр чи 6 млн. руб за 100 квадратних метрів, що значно дешевше за квартири аналогічної площі в Москві.

7. Земля у Москві дорога

Це безперечний момент. Але скільки цієї землі одержує власник квартири?

Може бути паркувальне місце? – Ні. Можливо свою клумбу? – Ні. Можливо хоча б майданчик для велосипеда.— Теж ні? Про лазню, мангальні, гараж та господарські будівлі говорити взагалі за межею мрій.

На жаль, реальність така, але більшість власників московських квартир взагалі не володіють навіть метром землі під будинком. А у разі зносу багатоквартирної будівлі (як показала «програма реновації») про це влада взагалі намагається замовчати.

Тим не менш, спробуємо порахувати чи так дорога московська земля:

1. Купити «шматочок Москви» просто так не вийде. Відповідно до постанов Уряду Москви всі земельні ділянки в столиці передаються тільки на підставі аукціонів або конкурсів, що проводяться або Префектурами або безпосередньо конкурсною комісією Уряду;
2. У більшості районів земельні ділянки у приватну власність не продаються, а передаються в оренду на 15, 25 та 49 років. Участь у конкурсі за викуп права оренди обов'язкова;
3. Усі столичні землі розділені на 1510 кадастрових кварталів, кожен із яких має власну ціну з дельтою +/- 20%. Для прикладу: в центральному окрузі (ЦАО) – сотка оцінюється в 1.000.000 руб, у СВАО – 250.000 руб, в ЮЗАТ – 450.000 руб.
4. Землі під будівництво ІЖС у Москві не передаються.

Але це ми говоримо про кадастрову вартість. Незважаючи на те, що завдання не тривіальне (у Москві майже не продається земля) спробуємо все ж таки порівняти ціни своєї та міської землі.

Якщо подивитися оголошення в ЦИАН, дивимося: продається ділянка 28 соток в ЦАО, за 3 хвилини від м. Красносільська під інвестпроект. На ділянці 4 нежитлові будівлі, з мерією схвалено їхнє знесення. Продає юр. обличчя. Ціна 450 млн руб або 16,071 млн руб за сотку. Круто.

Ну, це центр Москви, тут все зрозуміло.Давайте розглянемо більш «народний» варіант: продається переуступка прав оренди від міста (зауважте, оренда, а не власність) на ділянку 51,3 сотки під багатоквартирну забудову в м. Варшава. Під будівництво 14 поверхового житлового будинку загальною площею 11 700 кв. м (з них площа квартир 8000 кв. м). На території 2 будівлі під знесення. Ціна 196 млн руб або 3,82 млн руб за сотку. І це оренда. Ого!

Отже, ми виявили першу причину чому квартири в Москві такі дорогі (при тому, що земля власникам квартир де-юре навіть не належить).

Але, припустимо, що у свідоцтві про власність держ. органи напишуть крім ціни нашої квартири та вартість належної ділянки землі. Давайте розберемося, скільки він коштує?

Середня ціна квартир у м. Варшавська – 176,3 тис. руб за кв. м. Середня площа квартир у Москві – 65 кв. м (і це з урахуванням новобудов покращеного планування). Разом ми отримуємо будинок (8000/65) на 123 квартири. Всього на кожну з них припадає (51,3/123) 0,42 сотки землі, або 24.500 руб на 1 кв. м майдану. Виходить, що купуючи квартиру в цьому ЖК клієнти платитимуть у середньому 1,59 млн. руб. тільки за землю під будинком.

8. Це надприбутковий бізнес

Коли цей ЖК на Варшавці добудують, то квартири виставлять на продаж у середньому за 11,46 млн. руб (176,3*65), виходить що земля під будинком коштує лише 13,9% (24,5/176,3) від ринкової квартирної ціни.

32% (55/176,3) від неї, як ми з'ясували раніше – це собівартість будівництва. За що покупці платять решту 54,1%?

Решта 54,1% вартості квартир у Москві — це прибуток: міста, чиновників, банків, які фінансують будівництво, та девелопера. І це друга причина. Ось чому квартири коштують дорожче за будинки.

Із фінансовими вигодами від придбання власного будинку ми ознайомились. Тепер порівняємо інші аспекти.

Порівняння вигод від проживання в квартирі, приватному будинку та таунхаусі

Слід додати, що якщо будувати будинок самотужки, то можна дізнатися все про використовувані матеріали, їх екологічність і нешкідливість, тоді як при в'їзді в вже готову міську квартиру або будинок цей момент вже не дізнатися.

То що ж вибрати?

Як ми бачимо з усіх перерахованих пунктів, позитивні сторони при купівлі або будівництві заміського житла перевищують плюси міської квартири.Загалом, збудувати якісний будинок виходить набагато вигідніше, ніж придбання квартири навіть покращеного планування площею від 70-80 кв. м у межах міста.

Так, готова квартира в Москві зручна і красива, можливо по інфраструктурі чимось випереджає заміське житло, але ціна, перекриває всі плюси.

Візьмемо бюджет. Звичайна однокімнатна квартира без ремонту розміром 36 кв.м у Москві коштуватиме близько 6 млн. руб., а тепер наберіть у пошуку в інтернет, і подивіться яке житло пропонується в Московській області за 6 млн. грн. руб? Нині за ці гроші можна купити готові будинки площею 100 кв. м. і більше з усією обробкою за гарним напрямком – і це реальні оголошення.

Можна знайти багато пропозицій щодо продажу котеджів ще дешевше, скажімо за ціною 4,9 – 5,5 млн. руб. І це сучасні будинки, збудовані із застосуванням західних технологій будівництва.

Порахуйте скільки грошей потрібно, щоб купити квартиру в Москві понад 100 кв. м., побудовану за сучасними технологіями?

Чому варто переїхати жити до Підмосков'я:

1. Це коштує дешевше

Ціна за житло в столиці перевищує аналогічні показники всіх міст Росії в рази і пов'язано це насамперед із великою кількістю робочих місць, а отже, високим попитом з боку населення. Але заради того, щоб працювати в Москві, зовсім не обов'язково жити у столиці, можна жити поряд із нею.

Зручно розташовані підмосковні селища пропонують чудову альтернативу міському житлу: котеджі, таунхауси, дуплекси. Купуючи житло на виплат ви маєте можливість поступово виплатити всю ціну і отримати якісний будинок для всієї родини на віки.Якщо спочатку грамотно підійти до покупки, то можливо не тільки знайти унікальне місце за своїми позитивними характеристиками, але й вигідну ціну.

2. Простір та чисте повітря

Багато вчених стурбовані проблемою чистоти повітря в Москві. Тому багато міських властей приймають рішення робити якнайбільше зелених зон-парків, скверів, але вони не здатні впоратися з тією загазованістю та збільшенням числа автотранспорту, який ми отримуємо щорічно.

Особливо варто відзначити популярність заміського житла у великих сімей із дітьми. Життя в межах міста найбільшого в Росії міста навряд чи найкращий для цього вибір. Зелені райони у Москві, безумовно, є, але подивіться на ціни 3-кімнатних квартир у цих районах? Вибір просторого житла у місті, на жаль, одразу ж жорстко б'є по кишені.

3. Здоров'я

На думку соціологів, сучасна людина так втомлюється від спілкування за день, що єдиний вихід відновити сили — це знаходження на самоті в тиші, що може дати лише життя за містом. До того ж, віддаленість заміських будинків на певній відстані від сусідів та інших людей дає почуття повноцінного відпочинку. У разі міста це неможливо.

Навіть з урахуванням найновіших технологій столичні будинки завжди поступатимуться заміським у плані шуму, приватності та комфорту. У місті немає спокою, постійно курсуючий транспорт і густонаселеність районів диктує правила міського життя, його ритму.

Ось чому багато городян вирішують здавати або продавати свої впорядковані квартири, щоб перебратися ближче до природи.

Так, можливо, чисто механічно у них виходить на 20-40 хвилин довше діставатися роботи, але все це окупається повноцінним відпочинком на природі.Відновитись після важкого робочого тижня неможливо за два дні на дачі. А суттєво покращити продуктивність та самопочуття при постійному переїзді за місто цілком можливо.

Існують ті, хто скаже, що так, жити загородом здорово, але необхідно все-таки мати прописку в Москві (за різними мотивами). І для цих випадків варто розглянути житло у межах Нової Москви. Це райони Підмосков'я, які були зараховані до Москви у зв'язку з розширенням столичного регіону. Незважаючи на те, що вони знаходяться за МКАД, це житло належить до столиці та має відповідну реєстрацію.

Краса природи Московської області та гарна екологія дозволяє з упевненістю сказати про нову тенденцію у багатьох московських сімей: нове життя, у своїх будинках, у котеджних селищах з розвиненою інфраструктурою всього за 10-20-40 км від МКАД. Зараз криза та ціни на таку нерухомість як ніколи низькі. Якщо ви хочете мати свій будинок у Підмосков'ї, саме час почати шукати варіанти.

У середньому будинки в приватному секторі у великих російських містах на 51% дорожчі за квартири в новобудовах і на 69% дорожчі за квартири на вторинному ринку. При цьому ціна квадратного метра в будинку в середньому на 40% нижча, ніж у багатоквартирних будинках. Це пояснюється суттєвою різницею у площах квартир та будинків. Такого висновку дійшли аналітики аналітичного центру ЦИАН в результаті дослідження вартості індивідуальних будинків і таунхаусів (в межах міста) і квартир у містах-мільйонниках Росії. Враховуються пропозиції стандартної поверховості (не більше трьох), площі (60-500 кв. м), вартості (05-50 млн руб.). Максимальні відмінності в ціні зафіксовані в Краснодарі більш ніж удвічі.Причина цього — у дорожнечі будинків, тоді як ціни на квартири в Краснодарі не найвищі серед міст-мільйонників, наголошується у дослідженні. Істотно дорожче квартир будинку в Самарі та Ростові-на-Дону. За оцінкою ЦИАН, найменша різниця у вартості зазначена в Уфі, де приватний будинок у середньому коштує лише на 9% (400 тис. руб.) дорожче, ніж квартири в новобудовах. У Єкатеринбурзі потрібно доплатити 600 тис. руб., у Нижньому Новгороді – 700 тис. руб. Найдорожчі приватні будинки, котеджі та таунхауси в межах міста – у Москві (19,3 млн руб.), Санкт-Петербурзі (16,5 млн руб.) та Краснодарі (10,7 млн ​​руб.). До п'ятірки також увійшли Казань (8,4 млн руб.) та Нижній Новгород (8 млн руб.). Найдешевші приватні будинки, за даними ЦІАН, в Омську (3,8 млн руб.), Волгограді (4,8 млн руб.), Челябінську (4,9 млн руб.)

Середні ціни квартир та індивідуальних будинків у межах міст-мільйонників у березні 2021 року

Таблиця: ЦІАН. Середні ціни квартир у новобудовах та на вторинному ринку, виходячи з середнього метражу та середньої ціни квадратного метра в конкретному місті Частка пропозицій в індивідуальних будинках від усіх доступних варіантів у новобудовах та на вторинному ринку, за даними ЦІАН, найвища (16–19%) у Ростові -на-Дону, Новосибірську, Волгограді. У Москві це лише 4% за рахунок великого вторинного ринку квартир. Ще менша частка в Санкт-Петербурзі, де багато пропозицій на вторинному ринку і не так багато індивідуальних будинків у межах міста, зазначається в дослідженні.

Ціни на приватні будинки зростають повільніше

Вартість «квадрату» у приватному секторі у містах-мільйонниках зростає в середньому повільніше, ніж ціни на новобудови та вторинку. Порівняно з минулим роком ціни квадратного метра у приватних будинках у середньому містами-мільйонниками збільшилися на 12%. Це лише на 2 п.п.нижче, ніж на вторинному ринку квартир (+14%). Порівняно з новобудовами приріст на 7 п.п. менше, підрахували до ЦІАНу. Найбільший приріст аналітики компанії зафіксували у Казані (+22%), Воронежі (+18%) та Красноярську (+16%).

З чого будують

У південних містах (Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград) у продажу переважають цегляні будинки, дерев'яних практично немає через брак такого будматеріалу, йдеться у дослідженні. У сибірських та уральських містах (Новосибірськ, Красноярськ, Єкатеринбург, Перм), де лісу достатньо, більшість, навпаки, дерев'яні. Якість будинків, виставлених на продаж, висока: практично всі (близько 95%) мають центральне водопостачання, 80% забезпечені газом та мають нормальне опалення (центральне, газове чи електричне). Найбільш «незручні» для життя пропозиції — у Красноярську: більше половини без нормального опалення та без газу (це пов'язано з об'єктивними причинами — приватний сектор у місті не газифікований), зазначають аналітики компанії.

Олексій Попов, керівник аналітичного центру ЦІАН:

— Серед міст-мільйонників найбільший вибір індивідуальних будинків на півдні (в Ростові, Краснодарі, Волгограді), а також у Москві (за рахунок приєднаних територій), там же зосереджені найдорожчі пропозиції. Ціни на будинки у містах зараз зростають повільніше, ніж на квартири. Це пов'язано не лише з відсутністю субсидій на іпотечну ставку у цьому сегменті. Купівля будинку — більші, порівняно з квартирою, витрати, пов'язані з необхідністю вкладатися не тільки в ремонт приміщень та купівлю меблів, а й у вирішення питань, які неактуальні для квартир у багатоповерхівках (прибирання території, інвестиції в інженерну інфраструктуру, утримання інших будівель крім самого будинку). Тому ціни тут у відсотковому відношенні зросли менше, але треба врахувати, що водночас подорожчали будівельні матеріали та розцінки на послуги робітників.

Читайте також: