Форма договору, у якому якесь майно за плату передається власником у тимчасове користування іншій людині чи організації, називається орендою. У російському законодавстві загальні положення про оренду описані у Цивільному кодексі. Щоб вивчити порядок оренди землі, варто звернутись до Земельного кодексу РФ. Зокрема, ст.22 цього кодексу описує необхідні умови оренди земельних ділянок.

Що таке?

Відповідно до законодавства, будь-який власник будь-якої земельної ділянки має щодо нього права володіння, розпорядження та користування. Якщо власник здає свою ділянку в оренду, право користування та/або володіння переходить орендарю.

Розпоряджатися земельною ділянкою, як і раніше, може тільки власник, однак орендар має підстави розпоряджатися отриманими правами володіння та користування: наприклад, може переуступити їх третій особі, якщо заборона на це не була прямо прописана в договорі (про договір переуступки прав оренди земельної ділянки між фізособами читайте у цьому матеріалі).

Права, передані орендарю, є правами оренди земельної ділянки. Їхня вартість в більшості випадків залежатиме від цілей оренди та можливості отримання доходу з ділянки. Найпростіший варіант отримання доходу – здавання ділянки у суборенду, у цьому випадку орендар розраховуватиме на прибуток, який буде різницею між платою власнику та доходом від суборенди (про укладення договору суборенди земельної ділянки та про порядок реєстрації читайте тут).

Найчастіше відбувається ситуація, в якій оренда земельної ділянки необхідна для бізнесу, який без неї неможливий, і в цьому випадку власник ділянки може отримувати частину доходу орендаря від бізнесу.

Умови нарахування орендної плати за користування землею

Під час укладання договору оренди земельної ділянки обумовлюються такі умови:

• Вартість оренди за розрахунковий період. Може бути вказана вартість за день, місяць, квартал, рік чи будь-який інший період на вибір сторін.
• Термін оренди. У разі оренди ділянки у держави визначено суворі часові рамки для оренди різних типів земель. Оренда у приватної особи може укладатися на будь-який термін, що влаштовує обидві сторони.
• Періодичність оплати. За погодженням сторін оплата може проводитись раз на місяць, раз на півроку, раз на рік чи будь-який інший термін.
• Періодичність зміни орендної плати використання земельної ділянки. При довгостроковій оренді у договорі часто можна зустріти щорічний підвищуючий коефіцієнт, що покриває інфляцію протягом року.
• Спосіб оплати. Можливий готівковий чи безготівковий розрахунок. У поодиноких випадках може використовуватися розрахунок у натуральній формі.
• Пропорції розподілу орендної плати, якщо орендарів більше одного.

Правила визначення розміру сум

Розмір орендної плати у загальних випадках залежатиме від:

• розташування ділянки;
• розмірів та стану землі;
• цілей оренди;
• терміни оренди;
• оподаткування;
• кадастрової та ринкової вартості ділянки.

Також, у разі оренди ділянки у приватної особи, до уваги можуть братися й інші фактори, які можуть вплинути на підсумкову вартість.

Кадастрова та ринкова ціна ЗУ

Основним способом оцінки величини оренди ділянки є його кадастрова вартість, тобто вартість, яка була розрахована державою для оподаткування, виходячи з характеристик ділянки:

• площі;
• місця розміщення;
• та інших особливостей.

Ринкова ціна найчастіше відрізняється від кадастрової і є більш рухомою, оскільки на неї впливають у тому числі попит та конкуренція. Дійсно, в умовах високої конкурентності цілком можлива ситуація, коли приватна особа приймає рішення знизити орендну ставку на свою ділянку навіть нижче за її кадастрову вартість, для отримання хоча б невеликого доходу.

Як розрахувати за формулами, скільки коштує найм землі?

Вартість оренди конкретної ділянки залежатиме, насамперед, від того, чи є її власником держава чи приватна особа.

Окрім оплати безпосередньо оренди, тимчасовий власник також зобов'язаний сплачувати земельний податок. Його розмір розраховується з кадастрової вартості.

Розрахунок для державних наділів

Вартість оренди земель, якими володіє держава, суворо регулюється. Заснована вона буде на кількох умовах, таких як кадастрова оцінка, величина земельного податку та ринкова вартість ділянки.

Стаття 39.6 Земельного кодексу РФ визначає порядок та особливості надання ділянок в оренду. У більшості випадків проводяться торги, які могли бути ініційовані і самою державою, і приватною особою. Договір оренди укладається з переможцем. Без проведення торгів право оренди можуть отримати, наприклад, організації на будівництво об'єктів федерального значення, нафтопроводів, вишок зв'язку. Соціально і культурно значущі об'єкти також можуть брати участь у торгах.

Для ділянки, яка виставлена ​​на торги, початкова вартість становитиме певний відсоток від кадастрової оцінки. Найчастіше це 1,5%. Буває так, що кадастрова вартість невідома, і тоді використовуватиметься ринкова. В цьому випадку на базову ставку вплине і розташування землі, її цінність, та інші фактори.

Впливає на ставку також мета оренди ділянки. Наприклад, оренда землі під сільськогосподарські потреби значно дешевша, ніж оренда під будівництво.

Якщо торги не проводяться, для розрахунку використовується спеціальна формула:

К = А*С.

• До – це кадастрова вартість ділянки.
• З – спеціальний коефіцієнт, різний щодо різних категорій орендарів.

1. Мінімальний коефіцієнт – 0,01, застосовується для фізичних та юридичних осіб, які мають податкові пільги.
2. Максимальний коефіцієнт – 2, він підходить для оренди ділянки, на якій відбуватиметься видобуток корисних копалин.

Розрахунок для приватних наділів

Вартість оренди приватних земель не регулюється на державному рівні, тому вона більше залежить від зовнішніх факторів.

Базовою формулою буде така:

Орендна плата = площа ділянки * фіксована ставка оплати за одиницю площі

У складніших випадках у формулу може бути додана, наприклад, ставка земельного податку. Можливе використання інших підвищуючих або понижуючих коефіцієнтів, це залежатиме від характеристик ділянки.

Строки внесення орендної плати за ЗУ, що перебувають у власності РФ

Договір оренди землі у держави укладається на певний термін. Він може становити до 49 років, мінімальний термін рік. Тривалість оренди залежить від цього, навіщо використовуватиметься земля.Так, наприклад, ділянку для сільгосп посадок чи фермерського господарства держава може дати на три роки, землю під будівництво багатоповерхового будинку – десять років. Термін оренди для ділянки із незавершеним будівництвом обмежений трьома роками. Це зроблено для боротьби із довгобудами.

Як відомо зі статті, вартість оренди земельної ділянки залежить від багатьох чинників. Не завжди її можна наперед спрогнозувати, особливо при оренді землі у приватної особи. Щоб виключити переплату, бажаючому взяти в оренду земельну ділянку рекомендується самостійно проаналізувати її стан перед укладенням договору.

Ділянка повинна підходити під цілі та потреби орендаря, чи то сільгоспроботи, чи будівництво. Варто враховувати стан ділянки та ґрунту, наявність інженерних комунікацій (або можливість їх підведення) та інші фактори. Залежно від цього буде розрахована як вартість оренди, а й сума податків.

Вартість оренди земельної ділянки обчислюється під час використання характеристик, властивих певному наділу. Враховується місцевість, у якій розташовані земля та її затребуваність серед громадян. Цей показник перевіряється щодо ринку нерухомого майна. Крім того, до уваги потрібно брати й інші показники. При розрахунках застосовуються різноманітні формули.

Коли необхідне оцінювання?

Говорячи про те, як розрахувати вартість наділу, варто розуміти, в яких ситуаціях буде потрібно провести процес оцінювання. Коли Громадянин використовує наділ за умов орендної угоди, це свідчить, що він тимчасово володіє і розпоряджається певної землею.Зазначені правомочності переходять від органів на підставі угоди. Воно формується при використанні певної форми та паперового носія. На документі мають бути підписи обох сторін. Обов'язковою вимогою є те, щоб у документі прописувалося місце, в якому розташований наділ. Насправді існує кілька ситуацій, коли потрібно проведення оціночних заходів.

УВАГА. Незалежно від того, де знаходиться ділянка, у Санкт-Петербурзі чи іншому регіоні, зазначена Процедура проводиться, коли відбувається здавання певного наділу у тимчасове використання. Це передбачає укладання орендної угоди. Також може відноситься до оформлення кредитних відносин та угод щодо купівлі-продажу.

Покупцем у разі може бути фірма, яка раніше була другою стороною за орендним договором. Крім того, відбувається це при формуванні організації, яка має правомочність орендаря або має місце інвестування грошей. Ринкова вартість береться до уваги, коли відбуваються судові розгляди.

Підстави

Говорячи про те, як дізнатися про вартість ділянки, необхідно розуміти, які передбачаються підстави для реалізації зазначеного процесу. Для отримання достовірних розрахунків потрібно використовувати методичні вказівки. Вони видані 2002 року співробітниками Міністерства майнових відносин. У цьому акті відбивається порядок, відповідно до якого проводиться оцінювання. Крім того, прописуються відомості, які обов'язково відображаються в акті оцінки. Якщо бажання дізнатися ціну виявляє власник, то реалізації зазначеної процедури потрібно звернутися до уповноваженим організаціям.Їхня діяльність спрямована на оцінювання.

УВАГА. Співробітники приступають до оцінки після того, як буде розглянуто подану документацію. Передати співробітникам фірми необхідно папери, які містять інформацію про ділянці.

Для обчислювальних дій потрібно зібрати певні акти. У тому числі це орендна угода, акт, що вказує на наявність у людини правочинів власності на землю. Крім того, до переліку включено кадастрову документацію та інформацію щодо наявності на ділянці проведених комунікацій. Також відобразити у документації потрібно відобразити, чи є інженерні системи. Відобразити необхідно відомості, що вказують на наявність зобов'язань боргового характеру. Після проведення розрахункових дій обов'язково написати звітність. У ньому відбивається процес оцінювання. Варто зазначити, що він має бути підтверджений документацією. Акту притаманна юридична сила протягом піврічного терміну.

Різновиди ціни

Основним моментом при визначенні вартісної оцінки щодо правочинів власності залежить від оцінювання зазначеного наділу. Важливо врахувати, що отримати земельну ділянку від державних органів та від приватної особи – це різні речі та оформлення відбувається далеко не однаково. Громадяни, коли відбувається призначення суми звертають увагу, щоб дотримувалися суб'єктивні варіанти, зокрема, це такі моменти як популярність району, де розташовується наділ, наявність у межах комунікацій. При оцінюванні державними органами процес відбувається об'єктивніше. У тому числі, враховується місце знаходження ділянки та властиве їй призначення.Також важливими є плани, які місто має щодо наділу.

ВАЖЛИВО . У силу перелічених обставин прийнято на практиці кілька різновидів вартостей.

Звертають увагу, що такий різновид вартості має стабільний вираз і не підлягає зміні, коли є коливання на ринку. обов'язковим є вимірювання та закріплення ліній наділів. Враховується величина ділянки та складання. планів. Як додатковий захід стає здійснення оцінювання комунікацій, проведених на ділянці.

Приймається до уваги рельєф, властивий місцевості, скільки відстань складає до траси і чи є там природні об'єкти. Недалеко від ділянки розташовується місцевість із болотами, то ціна навпаки стає меншою. ціна. У цій ситуації граничні значення перебувають у повної залежності від існуючого над ринком попиту й пропозиції.Також впливає те, яка політична та економічна ситуація складається на ринку у певному регіоні.

УВАГА. Крім того, коливання на ринку впливають на вартість територій, розташованих у межах населеної місцевості. Враховується те, чи розташовані неподалік від наділу магазини чи головні вулиці, парки, будівлі архітектурного призначення та інше.

Варто зазначити, що такий різновид ціни має вирішальне значення при оформленні остаточної ціни за використання ділянки. Встановлення розміру плати за землю передбачає, що повинні враховуватися всі обставини, притаманні перерахованим різновидам ціни. За наявності сукупності зазначених об'єктивних та суб'єктивних ознак, які віднесені до земельного наділу, можна говорити про визначення вартості землі.

Методика

Для оцінювання вартість конкретного наділу передбачаються кілька способів, які включають облік всіх показників і характеристик ділянки. Якщо один із методів не береться до уваги при проведенні обчислення вартості, працівники уповноважених органів обов'язково вносять таку поправку до звітності. При цьому потрібно обґрунтувати, чому прийнято рішення відмовитися від використання даного методу. Спочатку варто розглянути методику, пов'язану із порівнянням продажів. Потрібно підбирати земельні наділи, які схожі на характеристики з обраною ділянкою.

Крім того, потрібно детально вивчити деякі дані щодо земель. У разі йдеться у тому, скільки часу залишається до закінчення дії угоди про оренду. Приймається до уваги вартісне вираження орендної плати і чи має громадянин можливість викупити наділ, що розглядається.Також важливо те, чи вийде продовжити дію договору про оренду. Потім приступають до порівняння наявних у наділів критеріїв. Потрібно визначити чи є суттєві відмінності та проаналізувати їх.

У Московській області у адміністрації відбувається оформлення правомочностей користування на наділ. Аналогічні становища відбито і щодо інших суб'єктів. З отриманої інформації співробітники уповноважених органів проводять розрахункові операції. Варто звернути увагу, що вказаний варіант може застосовуватися лише до таких територій, що забудовані. Необхідно отримати відомості щодо оренди наділів, які схожі на деякі риси з тим, що обраний громадянином. Потім починають застосовувати методику порівняння.

Потрібна земля для здійснення планів або для відкриття свого бізнесу, але купити її зараз неможливо? То чому б просто не взяти в оренду ЗУ у держави і скільки, в такому разі, вона вам обійдеться?

Чи можете ви розраховувати на пільгові умови? Давайте розглянемо ці питання докладніше.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте за номером 8 (800) 350-14-90. Це швидко і безкоштовно!

Хто встановлює вартість?

Існують ключові принципи, що допомагають визначати вартість оренди, вони встановлені Урядом Російської Федерації, згідно зі ст. 39.7 ЗК РФ. Також, якщо ви берете землю у муніципалітету без торгів, то право встановлювати орендну плату мають:

1. уряд РФ, якщо земля є власністю держави;
2. державний земельний нагляд;
3. органи місцевого самоврядування.

Також, згідно зі ст.66 ЗК, оцінка землі проводиться у згоді з ФЗ про оціночну діяльність. Кадастрова оцінка земельної ділянки допомагає визначити її вартість.

Стаття 66 ЗК РФ.

1. Ринкова вартість земельної ділянки встановлюється відповідно до федерального закону про оціночну діяльність.
2. Для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель, за винятком випадків, визначених пунктом 3 цієї статті. по муніципальному району (міському округу).
3. У випадках визначення ринкової вартості земельної ділянки кадастрова вартість цієї земельної ділянки встановлюється рівною її ринковій вартості.

Кому доступні пільгові умови?

Відповідно до Земельного Кодексу, деякі категорії громадян можуть розраховувати на пільгові умови, А саме:

• пенсіонери;
• інваліди 1 та 2 групи;
• ветерани;
• особи, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС;
• учасники ліквідації наслідків аварій, що сталися на АЕС;
• багатодітні сім'ї.

Залежно від регіону вашого проживання, можуть бути деякі нюанси, для визначення пільгових категорій.

1. Герої Радянського Союзу та РФ (мають бути повними кавалерами ордена Слави).
2. Військовослужбовці, які проходили службу за контрактом та звільнені у запас за віком чи станом здоров'я.
3. Інваліди дитинства та мають 1 групу.
4. Багатодітні сім'ї.
5. Герої праці.
6. Ветерани ВВВ та бойових дій.

Правила та принципи встановлення плати за ділянку

Важливо! Земельні ділянки є тими об'єктами, де ціна може встановлюватися на розсуд двох сторін, а регулюється офіційним документом, у якому прописуються правові норми (ч.4 ст.22 ЗК РФ).

Правила встановлення ціни регулює закон. розмір вартості оренди обумовлюється умовами договору, але для земель, що у власності муніципалітету чи адміністрації міста, ціна встановлюється Урядом РФ і органами місцевого самоврядування.

У Постанові Уряду №582 від 16 липня 2009 року йдеться, що орендна плата встановлюється виходячи з пропорційності обмеження економічних інтересів, і її розмір повинен відповідати доходу, що приноситься з цього ЗУ, його категорії Розмір оренди встановлюється Законом, хоча і може бути прописаний у договорі.

Давайте розглянемо основні засади щодо орендної плати:

• економічна обґрунтованість, пропорційна доходу земельної ділянки, що приноситься;
• передбачуваність розрахунку, виходячи з якої, органи держвлади та муніципалітету визначають порядок розрахунку та обумовлюють випадки, коли розмір плати може бути переглянутий орендодавцем в односторонньому порядку;
• гранично допустима простота розрахунку, що визначається вартістю землі за кадастром;
• підтримка соціально значущих видів діяльності, коли сума оренди не повинна бути більшою за розмір земельного податку;
• заборона необґрунтованих переваг.

Довідка! Докладніше ви можете прочитати в Земельному Кодексі РФ від 25.10.2001р. ФЗ-№136 ст.39.7.

Щоб визначити розмір орендної плати, може використовуватися кадастрова оцінка, порядок здійснення якої обумовлений Правилами проведення. Вона має проводитися не рідше одного разу на п'ять років. Виходячи з неї, за спеціальною формулою, яка визначає вартість земельної ділянки, вважається розмір орендної плати. Якщо в землі немає КЗ, то до неї може бути застосована нормативна вартість, яка визначається якістю, місцем знаходження ділянки та потенційним валовим доходом.

Щорічно муніципалітет визначає нормативну вартість, яка може відрізнятись від кадастрової і має право змінити її не більше ніж на 25%, щоб у результаті вона не перевищувала ринкову більш ніж на 75%.

Формула для розрахунку

Враховуються такі підходи для визначення скільки коштує оренда землі:

1. прибутковий – Актуальний у разі оренди, так як приноситиме постійний дохід у майбутньому;
2. порівняльний – орієнтований визначення співвідношення між попитом і пропозицією і порівнянням оцінки подібних ділянок землі;
3. витратний – якщо ділянка потребує поліпшення.

Яку формулу використовують у тому, щоб розрахувати орендну плату за муніципальну землю?

• А – сума, що сплачується за оренду;
• К – вартість, визначена кадастрової оцінкою;
• % – Коефіцієнт, що залежить від того, хто орендує і з якою метою.

• 0,01% – для тих, хто має пільги зі сплати податків або звільнених від сплати таких;
• 0,6% – для ведення особистого підсобного господарства (як узяти землю для ведення ЛПГ у адміністрації сільського поселення читайте тут);
• 1,5% – під будівництво (про те, як взяти ЗУ під індивідуальне житлове будівництво, дізнайтесь в іншій статті);
• 2% – для вилучення копалин.

Якщо оренда землі було отримано результаті торгів, її вартість встановлюється з результатів торгів (ст.447 ДК РФ п.4).

Приклади

Про формулу поговорили, тепер на деяких абстрактних прикладах подивимося, як може вираховуватися сума оренди. Сергій Сергійович вирішив орендувати землю у держави для видобутку корисних копалин. Обраний ним ділянка землі пройшов кадастрову оцінку, та її вартість становила 350 000 рублів. Підставивши ці дані в нашу формулу, ми отримаємо обсяг річної оренди: 350000 * 2% = 7000 рублів.

Або ще приклад розрахунку оренди для оренди земельної ділянки під сільське господарство, де% ставка становить 0,6%, а кадастрова вартість 250 000р. Підставляємо у формулу та отримуємо: 250 000 * 0,6% = 1500р.

Якщо ви вирішили взяти землю у держави, можливо, вам будуть корисні наші публікації про те, як без проблем взяти ЗУ в оренду на 49 років та з правом її подальшого викупу. Читайте також наші публікації про те, яким є порядок укладення та реєстрації договору оренди, які документи необхідні для взяття землі в оренду у держави.

Як бачимо, необов'язково купувати землю, щоби зробити свою мрію реальністю. Можна просто орендувати наділ у держави. Сподіваємося, наша стаття допомогла вам побачити, чи це реально для вас.

Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Дізнайтесь, як вирішити саме Вашу проблему – зателефонуйте прямо зараз:

Це швидко і безкоштовно!